【房地产】利率调整导致房企资金紧张

    利率调整导致房企资金紧张

“利率调控，已经成为新一轮宏观经济调控的重要手段。”前不久在一次活动中，中国社科院经济研究所副所长张平指出，这一轮中国经济增长的一个特征是经济杠杆水平提高很快，包括地方负债、个人负债水平都提高了很多。

房地产与信贷高度相关，通过拉高杠杆推动房地产需求的特征非常明显。从居民来看，居民购房贷款余额增长迅猛，年增长率达百分之四十几，存款中的贷款比重，2010年8月高达36%，其中有20%是住房贷款。房地产上市公司直接信贷占28%，但整体依赖性更大，如工程垫款、预售款等来源。

随着国内融资收紧，以及限购、限外政策的持续，房地产企业在内地的融资通道陆续被堵，资金链日益紧张，而国际热钱汹涌，使得有条件的地产商纷纷转寻海外融资，在香港掀起了一波融资潮。

11月24日，新鸿基地产宣布将40亿美元票据安排在香港上市，引发市场强烈关注。

事实上，从10月下旬开始，内地房企就有多笔海外融资浮现。10月25日恒盛地产公告称，公司向渣打银行借贷1亿美元的商业贷款;10月27日，新地透过其全资附属公司sun hung kai properties (capital market) limited厘定发行3亿美元的票据，其利息为4%，每半年支付一次;11月2日，中国海外也传出海外发债的消息，但至今仍未披露该笔债券融资的详情，据香港资本市场人士透露，中海的发债规模估计在5亿美元左右，利息为5.75%;人和商业11月3日公告，公司拟发行2016年到期的3亿美元13厘额外优先票据。

据不完全统计，10月底至今的这一波海外融资潮，内地房企拟融资规模在50亿美元左右。而从年初至今，内地房企海外融资规模已超过200亿美元。

8%-13%的高息贷款，已经是今年内房股在港融资的普遍息率。今年5月楼市调控刚开始不久，花样年就已以14%的高昂息率发行美元债券，募集资金1.2亿美元;今年上半年，碧桂园、恒大等公司发债融资的利息，也高达12%、13%。其中，碧桂园的债券被标普和穆迪下调评级至负面。

即使发债成功，高昂的利息及苛刻的条款，也可能让这些债券面临不能赎回的风险，遭遇债权人的清算。中国指数研究院数据显示，截至三季报，房地产企业的资产负债率和净借贷比率，均处于2007年以来的高点。“富力地产负债率年内将升至120%，业内最高。”11月9日，瑞银研究报告称。绿城中报显示，其负债率也已高达100%。

11月19日央行调高存款准备金率上调后，一般金融机构的存款准备金率将高达18%，创下历史新高，未来上调空间已比较有限。而自三季度以来，cpi数值持续快速攀升，10月份cpi同比上涨4.4%，环比上升1.7%，创近两年来的新高。

为了稳定通胀预期，短期内再次加息的可能性非常大。利率调整对楼市，尤其是房价的影响，滞后效应明显，累计多次加息或降息后，通常在周期过半后才会初步显现效果，而往往是在最后一次利率完成调整前后，房价才会由量变到质变，出现方向性变化。这已被美国和我国香港等地楼市的经验证实。

短期看，加息周期将和楼市调控政策产生叠加效应，楼市将加速降温。预计11月份成交量将继续下滑，价格也有可能出现环比负增长。

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