【房地产】浅谈全国闲置土地问题或成下一阶段着力点

    浅谈全国闲置土地问题或成下一阶段着力点

地闲置问题近期成为社会关注的焦点。国土资源部昨日召开新闻发布会称，全国清理出闲置土地2815宗，共16.95万亩。可造三个澳门。

国土资源部土地利用管理司司长廖永林19日说，按照国务院要求，国土资源管理部门今年加大对房地产专项整治和清理力度，从今年3月至7月，在全国范 围内集中开展了房地产用地专项整治工作，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地3070宗，约18.84万亩。其中，闲置土地2815宗，16.95 万亩，分别占上报总宗数和面积的91.69%和90%。

国土资源部当日公布的数据还显示，截至目前，全国已开展查处的各类房地产违法违规用地共计2208宗，总面积约13.25万亩。其中，闲置土地 2044宗，面积12.35万亩。别墅用地74宗，面积7836亩。保障性住房用地改变性质83宗，面积943亩。违法违规转让7宗，面积290.04 亩。国土资源部要求，各级国土资源管理部门加快清理查处工作，务必于10月底前基本完成查处任务。

从清理数据来看，在各类房地产违法违规用地中，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题。专家认为，打击囤地有利于增加市场供应量，缓解供需矛盾进而打压高房价。业内人士预测，盘活闲置土地可能会成为一个着力点。

质疑

闲置土地数据只是“冰山一角”

“目前公示的这部分闲置土地恐怕只是冰山一角。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，闲置土地现象普遍存在是毋庸置疑的，因为囤地可能比及时开发的利润都大，加之部分地方对闲置土地打击力度不够，又变相鼓励了开发商的囤地行为。

业内一位不愿透露姓名的资深人士表示，虽然我们无法估计全国目前到底有多少闲置土地，但实际数量应该比国土部门公布的数字大得多。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说，从公布的数据来看，全国闲置土地不可能这么少，已公布的闲置土地可能是具有代表性或者情形较为恶劣的，闲置土地的实际数量绝对不止公布的这些。

相关统计数据显示，2000年至2009年10年间，全国房企土地购置面积共32.87亿平方米，但完成开发的土地面积只有20.6亿平方米。 2009年全年，开发商完成开发的土地面积只有2.3亿平方米。有评论人士认为，按照这一开发速度，即使全国停止出让土地，闲置的土地也足够开发好几年 的。

也有专家指出，由于此次闲置土地的数据由各地上报汇总而成，不排除地方政府出于种种利益考虑做出一些瞒报行为。

中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞表示，政府有关部门应该公布所有闲置土地的情况，并对闲置土地行为彻查到底，“但实际中能不能做到是另外一回事”。

他认为，国土资源部此次公布闲置土地的情况对各级地方政府是一种督促，此后需形成严格的机制保证对闲置土地情况的公开。

预期

打击囤地有利降低房价上涨动力

业内人士认为，打击囤地有利于增加市场供应量，缓解供需矛盾从而减弱房价上涨的动力。

在清查土地的同时，各地土地市场则出现放量供应的迹象。据中原监测的12个重点城市数据显示，京、穗、渝、汉、沈5个城市供应住宅用地面积达151公顷。比较新政前虽然下降28%，但在近5周中，有4周供应水平维持在150公顷上下，表明土地供应已处于放量状态。

中原集团研究中心高级经理刘渊认为，从国土部打击行业“囤地融资”的运行模式和力度看，此次高层行动的决心、力度以及中央到地方的执行度都十分坚决。如果持续开展下去的话，开发商“资金链”日趋绷紧，不排除继续实行大规模市场降价促销之举。

21世纪不动产集团市场总监林蕾也认为，如果囤地问题能解决好，将会极大地增加未来的供应量。“在给开发商施加政治和资金压力的同时，还能缓解未来的供需矛盾和房价预期。”

据中原监测九城市数据显示，上周各地新房成交量环比上升的城市有沪、穗、蓉、汉4个。下降的有京、深、津、渝、杭5个。从近2周各地成交情况看出， 新房成交已普遍较5月低谷有所回升。其中上海、深圳升幅8成，尤其是上海已连续3周成交量在30万平方米以上，恢复至新政前3至4月份时的水平。重庆、广 州升幅3至4成。中原地产认为，上述成交量上升的城市主要原因是开发商降价促销所致，似有筑底回升趋势。

8月以来上海销售居前的项目有保利、华侨城、绿地等知名开发商的楼盘，随着众多大型跨区域发展商降价促销并取得不错的市场效果之后，各地正在引发更多的中小开发商跟进。中原地产预计，随着市场促销范围的持续扩大，各地新房成交量将稳定回升。

虽然打击囤地有利减缓房价上涨，但也有业内人士指出解决囤地问题并不容易。林蕾担心，土地问题一直是困扰房地产开发的“老大难”问题，想解决囤地问题远非易事。

“从此次国土部公布的违法违规囤地情况看，大多涉及政府、拆迁等因素，想在短期内妥善解决这些土地问题，难度较大。”林蕾说。

另外还要考虑到开发商方面的配合程度。“市场好的时候，房企出于对未来利润的预期，纷纷囤地待涨。而当市场不好的时候，房企则出于对未来市场的悲观预判和资金压力，往往停工缓建。”林蕾说。

而对于许多上市公司而言，土地储备是其重要的资产组成部分。按照惯例，一般的上市房企都会储备足够企业自身3至5年开发的土地存量。林蕾认为， 如果开发商真能够将这些囤积的土地投入开发销售环节，将大大增加市场的供应量。而一旦供应量增加，自然会形成市场竞争，从而给房价带来下降压力。

方向

盘活闲置土地或成着力点

对于下一步的调控走向，国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，目前，房地产市场宏观调控正处于关键时期，市场形势不断向好，但不稳定、不确 定因素仍然较多。房地产用地违法违规的现象依然时有发生，已清理出的房地产违法违规用地查处任务仍然很重，土地管理和调控工作还面临很大压力。“下一步， 国土资源部将督促各地加快查处进度，维持对违法违规房地产用地的高压态势，形成强大的声势与压力，确保专项整治行动取得预期效果。”

美联物业全国研究中心预测，下一步，盘活闲置土地很可能成为一个着力点。国土资源部此番大力整治房地产用地违法违规行为，会使开发商为了避免受处罚而按时开工，继而有利于增加市场供应量。

牛凤瑞也认为，加大对闲置土地的整治力度，对开发商的行为有一定的约束，有利于增加房地产用地的有效供给，盘活闲置土地是规范土地市场的重要举措，所以应长期坚持下去。

廖永林强调，各地要研究探索建立解决房地产用地违法违规问题的长效机制，进一步整顿规范房地产市场和土地市场秩序，积极营造依法用地、依法管地的良好氛围，促进房地产市场健康稳定发展。

陆骑麟认为，建立长效机制的内容之一便是信息公开，“让大众监督，这样机制才能得到保障。”此前对土地开工状况、开发商土地出让金缴纳情况、出让金用途等信息的公示就值得肯定。

此外，针对各地上报的2815宗闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上的现象，有专家提出建立长效机制还应在加强监管上下功夫。

中国人民大学土地规划中心主任、公共管理学院副院长严金明此前接受《经济参考报》采访时表示，闲置一般有两种情况，一种是开发商的原因，另一种 情况是由政府管理部门造成的，比如规划调整问题，“如果开发商提出调整规划申请，政府有关部门只有出于公共利益需要的前提下才做考虑。而土地出让之后应尽 量减少修改规划。土地出让是依据特定的用途、特定的容积率、特定的建筑密度、绿地率等因素确定地价，而一旦调整了规划，涉及到用途、容积率等方面的改变， 地价就可能完全是两回事，同时这还给最初参与拿地的其他企业带来了极大的不公平。”

严金明主张，政府管理部门要从重审批轻监管向严格监管转变，在审批之后还要经常进行监督和评价，监管与审批之间要进行有效衔接。他还建议，相关部门还应出台更加严格、更加规范、更加科学关于土地出让以后规划调整的程序。

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