【房地产】澳大利亚重磅新规：将审查所有外国投资提案

    澳大利亚重磅新规：将审查所有外国投资提案

在澳疫情加重和股市暴跌之际，澳洲政府将外国投资审批门槛降至零澳元，无论投资大小和性质，均须获得firb批准。

澳大利亚政府近日宣布，临时修改对外国投资审查框架，以应对由新冠肺炎疫情蔓延带来的经济影响，保护澳大利亚国家利益。

澳大利亚财政部长弗莱登伯格表示，自公告宣布之日起(2020年3月29日晚10点30分)，根据《1975年外国收购与接管法案》管理的所有外国投资申请，无论其投资大小和投资性质，均须获得外国投资审查委员会(firb)批准，这意味着所有投标都必须与国家利益进行一并权衡，且每笔交易都最终需要由他本人进行审查。

本次临时修改将该法案规定的外国投资审批门槛降低至零澳元，从而确保澳大利亚政府可以监督所有拟议中的外国投资。为了确保有足够的时间审批，firb将与现有及新的申请人共同协作，将审查时间由30天延长至最多6个月。在此过程中，政府将优先考虑保护和支持澳大利亚商业及就业投资申请。

弗莱登伯格表示，在疫情期间实施的这些临时措施，对于维护国家利益是必要的，因为新冠状肺炎疫情给澳大利亚经济和商业带来了巨大压力。firb将继续遵从国家利益，对外国投资申请实行逐案评估。但是，这并非意味着冻结海外投资，澳大利亚仍继续欢迎外国投资，这对澳大利亚的长期经济成功和稳定至关重要。“这些预防性的临时措施反映了澳大利亚此时此刻正处于非常时期。”

事实上，目前世界各国政府都正在重新考虑收购法规，因为它们担心，如果企业无法筹集到更多现金，它们将陷入破产境地，并被迫解雇员工。然而，各国政府也对现金充裕的外国投资者试图收购具有战略重要性的资产保持警惕，就像十多年前金融危机期间发生的那样。

在澳大利亚，航空公司近几周削减了国际和国内航线的运力，同时让员工停工，以应对新冠肺炎造成的混乱局面。州政府和地方政府还下令关闭非必要的企业，并对不遵守规定的企业处以巨额罚款。

现行外国投资审核规则根据投资者的原籍国和他们寻求购买的资产类型等因素而设有不同的门槛。例如，对被认为不敏感的企业出价不足12亿澳元且收购企业来自与澳大利亚有自由贸易协定的国家，一般不会受到审查。

firb出台新规并不针对中国

要知道，近些年来，中国除了是澳大利亚最大的贸易伙伴、最大的出口市场和最大的进口来源地之外，澳大利亚还成为中国在全球对外直接投资的第二大目的地，仅次于美国。根据毕马威和悉尼大学商学院《中国企业对澳投资探秘》报告中的数据，截至2015年的10年间，中国对澳大利亚累计投资786.8亿美元，对美投资999.2亿美元。

尽管澳大利亚是中国投资最受欢迎的目的地之一，近些年形势却也开始出现转变。悉尼大学和毕马威去年公布的《2018中国企业在澳大利亚投资报告》显示，2018年中国对澳大利亚的直接投资已经下跌36%，从2017年的133亿澳元减少47亿澳元至86亿澳元，创下10年来最低水平，其中对其采矿业投资更是断崖式下跌了90%，对可再生能源和商业地产的投资也分别下降48%和32%。

澳大利亚财长弗莱登伯格(josh frydenberg) 在接受采访时澄清：新规并不是投资冻结，澳大利亚仍然在正常运作，并表示仍然会认可在这个特殊时期符合国家利益、对国家有益的投资，并将优先处理“保护和支持”澳大利亚企业发展和就业机会的紧急投资申请。

尽管相关机构不断重申上述新规适用于所有海外买家。但澳大利亚本地英文财经媒体《澳洲金融评论报》指出，不知是否为巧合，在其他几家澳洲本地媒体报道至少有两起中资企业获取数吨医疗用品并将其运回中国的事件后，澳大利亚联邦政府立即对所有外国投资投标施加了严格、即时起效的限制。

虽然医疗产品不在firb的审查范围内，但此举引发了澳洲本地社区的热烈讨论，即在疫情危机期间，外国公司的行为是否符合澳洲的国家利益。

事实上，中国国企在澳收购一直都面临着极为严格的审查。但此前的审查条件允许部分私企买家在无需firb审查的情况下收购澳洲资产。

比如，与澳洲有自由贸易协定的国家的投资者在收购低于12亿澳元的资产时，无须经过firb的审批，其中包括中国、美国、新西兰、智利、日本、韩国、新加坡、加拿大和墨西哥。

随着上周五澳洲证券交易所普通股指数收于4874.2点，低于2月20日的7255.2点，澳洲各大公司的市值都大幅缩水。哈斯蒂（andrew hastie）和威尔逊（tim wilson）等自由党议员上周警告说，由于澳洲证券交易所（asx）股价下跌，澳洲企业面临风险，进而引发了人们对外资收购的担忧。

之前，媒体、电信、运输、国防、加密、信息安全、铀和核设施运营等已被视为敏感的市场领域，这些领域的外企收购审查触发点已经较低，如只有在2.75亿澳元以下，才无需审查。但新规出台后，这类收购也需一一经过firb的审批。与此同时，新规定也适用于农业用地。

澳大利亚官方不断强调，新规出台是为了保护陷入困境的澳大利亚企业和资产不被贱卖。

澳大利亚财长弗莱登伯格(josh frydenberg)更是在采访中强调，这些改变是为了保护国家利益，在当前危机结束之前，这些措施将一直有效。并否认了新规是针对中国而出台的。

弗莱登伯格在接受媒体采访时强调:“这不是(针对)某个特定的国家。”事实上，中国去年是澳大利亚第五大外国投资者来源国，投资额约130亿澳元。相比之下，美国才是澳大利亚最大的外国投资者来源国，投资额高达580亿澳元。

“澳大利亚、欧盟和世界其他国家都非常清楚的是，在这个非常时期，需要更严格地评估进入本国的外国投资。”

新的外国投资规定可能会带来多重负面影响

在外国投资新规出台后，澳大利亚几家知名律师事务所都警告称，在医疗产品制造等战略领域的跨境交易将面临广泛延误，这样以来很可能会影响新冠病毒感染者的治疗。

他们还表示，20%的低持股比例限制和目前被改为0澳元的交易审核门槛，将迫使一些外国投资者放弃交易，因为交易本身已经不再具有成本效益。

吉尔伯特+托宾（gilbert + tobin）律所的合伙人黛博拉琼斯(deborah jones)指出:“该项新规的影响将带来更大规模的审核延迟。尽管外资收购交易审核延迟是常有的事情，但确实不至于长达六个月之久。另外，那些以前不会被审核的投资人——交易额低于须审核门槛的外国私人投资者，将会因该项新政受到打击。

琼斯表示：“毫无疑问，疯狂海外收购确实会违背澳大利亚的国家利益，但新规只出台了12个小时，就已经对那些急需帮助的企业产生了巨大的影响。”

20%的低持股比例限制和目前被改为0澳元的交易审核门槛意味着外国投资者需要经历漫长的审核流程才能将增长型资本注入那些渴求发展的成长型小规模澳大利亚公司。高额申请费以及长达6个月的漫长等待已经让这样的交易不再对外国投资者具备吸引力。但另一方面，澳大利亚这类急需发展资金的公司很可能也无法及时找到国内的替代资金来源，进而深陷困境。

贝克麦坚时（baker mckenzie）律师事务所合伙人凯特杰斐逊（kate jefferson）指出，这些变化似乎也将适用于已签署但尚未完成的交易。

“外国投资审查框架的变化显然是为了保护国家利益，并防止国际社会对受冠状病毒大流行打击而苦苦挣扎的澳大利亚公司进行突袭”

“在医疗产品制造等战略领域的跨境交易，可能会遭遇更多审查，面临漫长的审批过程，如果被认为在这个高度敏感和动荡的时期违反了澳大利亚国家利益，那么交易很可能会被叫停。”

“最近，外国投资审查委员会(firb)已开始实施更严格的审核条件，尤其是在数据保护和税务方面严加审查。

“此外，在宣布这些变化时，外国投资审查委员会还确认，在处理被认定有特定风险的交易时，会在非歧视原则的基础上引入额外审核条件及标准。”

政府已经表示，他们将优先考虑保护和支持澳大利亚商业发展和就业机会的投资申请。据专业人士预计，这将是外国投资参与资本重组审批时的一个重要考虑因素。”

新规之下，收购企业该如何应对？

疫情当前，许多企业都可能会因为融资、注资、非传统贷款机构再融资以及内部重组等需求或对公司、企业、房地产及其他交易的收购而必须面对外国投资审查委员会（firb）的筛选制度及约束。

此前，受firb制度约束的交易必须经历一个通常至少30天的申请过程，在申请获得firb批准之前，相关交易不能继续进行。

但现如今企业和投资者都不得不面临拖延推迟，除了新规影响之外，政府机构及相关部门大比例员工因疫情而在家工作的安排更是会对交易审批造成拖延。另外，鉴于最终决策者是澳大利亚财长，其时间安排及精力也是颇为受限。

就目前情况看来，被疫情影响而破产、裁员或需要紧急资金协助的企业收购，在当前环境下将有更大的成功通过审核的机会。

但毋庸置疑，漫长的审批时间和潜在的持续延误必将阻碍商业谈判，也就意味着企业很可能拿不到足够的现金流，在一段时间内维持运营。这时候，企业就更加需要求助法律、咨询及会计等行业专业人士通过探索结构性解决方案来管理这些风险，缓解投资受阻或企业现金流担忧。

另外，值得注意的是，如果收购交易因新规不能继续进行或由于疫情而推迟，firb已经推出了一项退还申请费的计划。申请退还费用时，需要提交明确的意见书，证明疫情对投资决策的影响。

新规出台后，企业和投资者都需要通过一道道更为严苛的firb审核程序，所以精心制定战略规划和精准业务需求，才能更加高效达成目标。建议投资者及时与相关专业机构沟通咨询。

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